超過30年的老舊小區(qū)，面貌煥然一新，不止建筑外立面變得干凈整潔，小區(qū)里面也新增許多游樂設(shè)施和休閑空間，有的小區(qū)還因?yàn)楠?dú)特的設(shè)計(jì)成為遠(yuǎn)近聞名的網(wǎng)紅打卡點(diǎn)。舊小區(qū)煥發(fā)新活力，是最近幾年中山城市更新行動(dòng)中一道惹人注目的風(fēng)景線。作為商品房發(fā)展比較早的城市，中山老舊小區(qū)改造壓力大、任務(wù)重，如何在保障改造質(zhì)量和暢通社情民意上走出一條創(chuàng)新路，考驗(yàn)著政府部門的行政效能。

中山把老舊小區(qū)改造作為實(shí)施“百千萬(wàn)工程”的重要抓手，探索出一條老舊小區(qū)改造與基層治理協(xié)同推進(jìn)的新路徑。通過創(chuàng)新統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、規(guī)劃引領(lǐng)、全程監(jiān)管、長(zhǎng)效治理等“四大機(jī)制”，系統(tǒng)破解更新難題?！笆奈濉逼陂g中山累計(jì)開工改造401個(gè)小區(qū)、完工169個(gè)，惠及超8萬(wàn)戶居民；2025年新開工149個(gè)，完工48個(gè)，超額完成階段性目標(biāo)。

完善頂層設(shè)計(jì)
破解跨部門協(xié)作難題

老舊小區(qū)改造工作層級(jí)多、資金籌措難度大、指引不明確、公眾參與度不高，這是中山老舊小區(qū)改造工作啟動(dòng)前面臨的一道道難題。

中山首先完善了頂層設(shè)計(jì)，建立“市級(jí)統(tǒng)籌—鎮(zhèn)街實(shí)施—社區(qū)協(xié)同—項(xiàng)目落地”的四級(jí)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)改造工作政令直達(dá)，有力破解改造過程中重大難點(diǎn)堵點(diǎn)問題。

同時(shí)，創(chuàng)新政企合作改造模式，探索老舊小區(qū)改造與保障性租賃住房建設(shè)、市屬國(guó)企投資運(yùn)營(yíng)深度融合的“三位一體”模式，利用上級(jí)財(cái)政性補(bǔ)助資金，撬動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)。如東區(qū)街道的月灣小區(qū)就由中山城建集團(tuán)盤活旗下閑置物業(yè)改造而來，用作滿足區(qū)域青年人住房需求的保租房。改造后的小區(qū)內(nèi)外煥新，住宿條件實(shí)現(xiàn)躍升，贏得住客連連稱贊。

中山還完善了政策指引體系和多方參與機(jī)制，先后出臺(tái)了多項(xiàng)技術(shù)指導(dǎo)和實(shí)施方案，編制城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，加強(qiáng)對(duì)鎮(zhèn)街的政策指引。創(chuàng)新“連片加裝電梯”模式，通過政府補(bǔ)貼10萬(wàn)元/臺(tái)、企業(yè)讓利7-10萬(wàn)元/臺(tái)并贈(zèng)送2年維保服務(wù)的“三重優(yōu)惠”，2020年至今全市累計(jì)加裝電梯600余臺(tái)，覆蓋7400戶居民，用“小資金”撬動(dòng)了“大民生”。加裝的電梯，讓許多腿腳不方便的老年人實(shí)現(xiàn)了上下樓自由，大大提升了生活質(zhì)量。

總師負(fù)責(zé)+多維審查
加強(qiáng)設(shè)計(jì)管控

老舊小區(qū)改造設(shè)計(jì)難度大，居民意見參差，文化保護(hù)要求高，如何統(tǒng)籌解決，是擺在中山老舊小區(qū)改造工作面前的必答題。

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局相負(fù)責(zé)人介紹，中山引入“總師團(tuán)隊(duì)”把關(guān)設(shè)計(jì)，組建由廣州設(shè)計(jì)集團(tuán)設(shè)計(jì)咨詢?cè)簩＜翌I(lǐng)銜的設(shè)計(jì)總師團(tuán)隊(duì)，創(chuàng)新構(gòu)建“總師負(fù)責(zé)制+多維審查”的設(shè)計(jì)管理體系。改革設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行設(shè)計(jì)費(fèi)與實(shí)施效果掛鉤的“基礎(chǔ)費(fèi)用+績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì)”取費(fèi)機(jī)制；推動(dòng)先體檢、后更新理念，探索“檢”以致“用”工作模式；廣泛邀請(qǐng)省內(nèi)外高水平設(shè)計(jì)單位參與，匯聚各方智慧，為老舊小區(qū)改造注入專業(yè)力量。

人民城市人民建，改造最終是為了提升人們的居住幸福感。中山不斷完善公眾參與機(jī)制，發(fā)動(dòng)黨員干部、樓棟長(zhǎng)、網(wǎng)格員、志愿者及各類組織代表參與助力，通過發(fā)放問卷、入戶調(diào)查、議事會(huì)等形式調(diào)查改造意愿，做到問需問計(jì)于民，鼓勵(lì)引導(dǎo)居民全程參與規(guī)劃、施工與驗(yàn)收，確保改造得民心、接地氣。

中山堅(jiān)持“修舊如舊、功能升級(jí)”改造理念，組建歷史建筑保護(hù)專家委員會(huì)，在香山古城從善坊改造中，聘請(qǐng)同濟(jì)大學(xué)、華南理工大學(xué)等設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)修復(fù)民國(guó)時(shí)期南洋風(fēng)格建筑群，植入文創(chuàng)工作室、非遺體驗(yàn)館等新業(yè)態(tài)，物業(yè)租金平均提升3倍。結(jié)合“一老一小”友好社區(qū)建設(shè)，加強(qiáng)適齡化設(shè)施改造，如東區(qū)街道花園新村通過騰退違建，建成600平方米社區(qū)綜合體，新增集成日間照料、兒童游樂、便民超市等功能，服務(wù)半徑覆蓋1.2萬(wàn)居民。

全過程安全監(jiān)管
全過程嚴(yán)防擾民

老舊小區(qū)改造在現(xiàn)有成熟的居住小區(qū)進(jìn)行，改造安全監(jiān)管難度大、施工易擾民，為此，中山建立了全周期全方位監(jiān)管機(jī)制。

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，全過程質(zhì)量安全監(jiān)管方面，中山構(gòu)建了“五位一體”方案審查體系，通過專家評(píng)審、鎮(zhèn)街黨委把關(guān)、市級(jí)總師團(tuán)隊(duì)指導(dǎo)、市直部門聯(lián)審、施工過程監(jiān)管五個(gè)維度嚴(yán)控設(shè)計(jì)質(zhì)量。如在石岐街道洪家基改造中，監(jiān)理單位通過智慧工地系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)監(jiān)控，住建部門聯(lián)合應(yīng)急管理局開展專項(xiàng)檢查12次，及時(shí)整改安全隱患58處。

全過程嚴(yán)防擾民監(jiān)管方面，中山推行“防擾民施工十項(xiàng)措施”，如設(shè)置移動(dòng)式隔音圍擋、錯(cuò)峰施工等，實(shí)施“雙負(fù)責(zé)人駐場(chǎng)制”，建設(shè)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與設(shè)計(jì)主創(chuàng)每周駐場(chǎng)辦公，確保問題即時(shí)解決，施工投訴率同比下降75%。

全過程資金使用監(jiān)管方面，中山出臺(tái)資金管理辦法、專項(xiàng)資金使用指引，建立“制度+科技+監(jiān)督”三位一體資金管理體系，配套開發(fā)資金監(jiān)管信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)“項(xiàng)目庫(kù)—預(yù)算—支付—績(jī)效”全流程線上管理，對(duì)資金使用進(jìn)行全方位、全過程穿透式跟蹤管理。

建立長(zhǎng)效管理機(jī)制
實(shí)現(xiàn)小區(qū)長(zhǎng)治久安

改造前，中山許多老舊小區(qū)沒有物業(yè)管理，多由社區(qū)負(fù)責(zé)公共區(qū)域衛(wèi)生管理。改造后，如何保持改造效果和維護(hù)公共設(shè)施成為難題。

據(jù)介紹，中山創(chuàng)新構(gòu)建了“1+3+N”紅色治理體系，以社區(qū)黨委為核心，組建黨員先鋒隊(duì)、物業(yè)管理、鄰里調(diào)解團(tuán)三支隊(duì)伍，聯(lián)動(dòng)N個(gè)共建單位，通過“紅色管家”議事平臺(tái)、“榕樹下議事會(huì)”“樓道微課堂”渠道，成功調(diào)解物業(yè)費(fèi)調(diào)整、業(yè)委會(huì)改選、居民矛盾糾紛等案件，物業(yè)費(fèi)收繳率由改造前42%提升至78%。

中山老舊小區(qū)改造中堅(jiān)持“無(wú)管理，不開工”原則，所有改造項(xiàng)目開工前必須確定好社區(qū)長(zhǎng)效管理的方式。同時(shí)，推廣“EPC+O”（涵蓋工程設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工及運(yùn)營(yíng)全周期的項(xiàng)目管理模式）改造模式，引入社會(huì)力量參與改造。如石岐街道改造完工的洪家基片區(qū)、涵秀里片區(qū)、悅來新村片區(qū)都由改造方物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)駐，免費(fèi)提供前兩年物業(yè)管理服務(wù)，居民滿意度較高。石岐街道正在改造和即將改造的項(xiàng)目也都確定使用相同的管理模式。

對(duì)改造后的老舊小區(qū)，中山推動(dòng)實(shí)現(xiàn)技術(shù)賦能長(zhǎng)效管理，引入智慧停車、智慧安防等減員增效，節(jié)約管理成本。如西區(qū)街道試水?dāng)?shù)字化賦能社區(qū)治理改造模式，采用“無(wú)人機(jī)+網(wǎng)格專車”立體巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理違規(guī)停車、環(huán)境衛(wèi)生等問題，實(shí)現(xiàn)科技賦能小區(qū)高效管理。